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预告登记后不动产执行探析/田少红

时间:2024-06-16 10:37:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9169
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在物权法时代,不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度,给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度,通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情:甲、乙、丙、丁四人存在以下关系,甲欠乙200万元,丙欠丁100万元,甲将自有商品房F一套转让给丙,价格为360万元,已支付首期款120万元,并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债,先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中,对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为,F不能作为甲的执行标的,因为F已办理了预告登记,但可以作为丙的执行标的。也有意见认为,F不能作为丙的执行标的,因为F仍然属于甲所有,丙并未取得所有权,相反,F可以作为甲的执行标的。

在此,笔者抛开案件的其他情节不论,仅就以预告登记后的商品房F为执行标的,被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况:被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人,对于已登记在其名下的房产,即使已办理了预告登记,也并未改变房产的权属,只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权,其享有的仍然是一种债权。因此,法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封,为下一步执行做准备。但是,此时,法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款,即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记,就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利,否则,物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时,根据物权法第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”之规定,一旦期间截止,丙未取得正式物权登记,则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施,以实现乙的债权。当然,在丙行使预告登记权期间,法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存,以保障乙的债权,否则,法院可以追究丙的责任。据此,丙如完成了正式登记,则法院对该不动产终止执行。

在此注意,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产,人民法院不应查封,这属例外情况。

第二种情况:被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权,并未实际取得物权,还不是房产的所有者,所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是,预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权,如无特殊情况,预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此,根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第(三)项规定,对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”,人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封,但笔者认为,无论从该条还是从预告登记的法理上而言,预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时,都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时,预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后,查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后,法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况,执行法院则应解除预查封,不得对该不动产继续强制执行。但是,在预查封期间,即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分,也应无权主动申请撤销预告登记。此时,应由申请执行人丁做出选择,由执行法院来具体处理。

综上所述,对于预告登记后的不动产的执行,需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

(作者单位:广西壮族自治区北海市银海区人民法院)

中华人民共和国政府和加拿大政府文化交流与合作谅解备忘录

中国政府 加拿大政府


中华人民共和国政府和加拿大政府文化交流与合作谅解备忘录


(签订日期1998年9月15日 生效日期1998年9月15日)
  中华人民共和国政府和加拿大政府(以下简称“双方”),本着进一步发展两国人民间友好关系和促进两国在文化艺术、文化遗产和体育等领域的交流与合作的共同愿望,基于这种交流与合作有助于加深两国的相互了解和友谊的信念,根据相互尊重主权、平等和互惠互利的原则和两国政府于一九八七年二月二十三日签订的合作制作电影协议、一九八八年十一月四日签订的双边文化交流谅解备忘录,并出于共同努力以拓展并深化这一关系的意愿,达成谅解如下:

  第一条 合作范围
  文化交流活动
  一、双方鼓励和协助中国和加拿大的艺术家、从事文化、艺术、青年、体育工作的组织、学术和专业机构的成员,以及其他从事文化和文化遗产方面活动的机构和个人,出席、参与并进行文化、艺术、文化遗产和体育领域的交流;
  二、双方鼓励并协助两国在美术、应用美术、文化遗产(包括文化遗产保护)、多元文化、电影、传播(广播电视)、新媒体产业、出版物(书刊)、体育、中国研究、加拿大研究和语言教学等领域的合作与交流。
  文化机构间的交往
  三、双方鼓励两国从事文化艺术、文化遗产、体育、多元文化、中国研究、加拿大研究、语言教学和新媒体产业的有关机构建立联系并开发项目。双方将为此类交流活动提供便利,以推动开发双方感兴趣的合作项目,并因此进一步加强两国在文化关系和文化领域的交流与合作。
  提供便利
  四、双方同意尽可能地支持并对对方国家的官方和非官方机构为两国美术馆、博物馆、图书馆、文化遗产和体育机构以及其它文化性质的机构间建立联系、安排访问交流的活动给予便利。
  学术研究和公共事务
  五、各方鼓励官方和民间有关机构在对方国家开展的、旨在介绍本国艺术、文化、文化遗产和体育相关的教学、研究、出版及宣传活动。

  第二条 交流方式
  六、双方同意,为加深对对方国家文化和体育的了解,尽可能地鼓励并为两国相应机构所进行的技术性的、文化的和学术性的交流提供便利;特别鼓励下列交流方式:
  (一)举办实习班、培训强化班及其他技术性和专业性的交流项目;开办讲座和研习班、举行会议和研讨会;
  (二)艺术家互访;
  (三)广播电视节目的交换;
  (四)播映电影、录像、激光唱盘和视盘以及其它音像和数码录音作品;
  (五)新媒体方面的合作;
  (六)举办美术、工艺、历史和考古文物及其他类型的文化展览;
  (七)举办音乐会、舞蹈和戏剧表演;
  (八)语言教学的交流;
  (九)两国青年及青年组织间的交流与合作;
  (十)在体育政策和项目方面进行专家和信息交流;
  (十一)双方认同的其它任何方式。

  第三条 交流项目的执行
  七、本谅解备忘录所述之活动将通过两国相应的官方和民间机构、有关经济实体或组织间的具体计划和项目来实施。这些项目的目的、经费安排和项目实施的细节将由参与的机构商定并以签署协议的方式加以确定并使之具体化。

  第四条 法律与规定
  八、双方同意,根据本谅解备忘录进行的文化交流活动应符合接待国(包括加拿大各省)的有关法律和规定,并将对上述活动提供相应的信息和建议。
  九、双方鼓励并协助这些项目的实施,并依据各自国家有效且适用的法律、政策和法规保护各参与方的正当经济利益。

  第五条 纠纷的解决
  十、在解释和执行本谅解备忘录时如出现任何纠纷,应通过友好协商和谈判予以解决。

  第六条 生效、修正、有效期和终止
  十一、本谅解备忘录自签字之日起生效,并取代于一九八八年十一月四日双方签订的双边文化交流谅解备忘录。
  十二、如双方认为有必要并经双方书面同意,可对本谅解备忘录进行修正。
  十三、本谅解备忘录在任何一方书面通知另一方终止后的六个月即予以终止。本谅解备忘录的终止不影响根据本谅解备忘录正在实施的项目。
  本谅解备忘录于一九九八年九月十五日由两国政府代表在北京签署,一式两份,分别以中文、英文和法文三种文字写成,三种文本具有同等效力。

       中华人民共和国政府       加拿大政府
          代 表           代 表
          孙家正

吉林省生态草建设管理办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令
第168号



《吉林省生态草建设管理办法》已经2004年9月20日省政府十届二十一次常务会议讨论通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

省 长 洪 虎
二○○四年十月九日

吉林省生态草建设管理办法


第一条 为了规范生态草建设和管理,治理荒漠化土地,恢复和改善生态环境,根据《中华人民共和国防沙治沙法》等有关法律、法规规定,结合本省经济和社会发展实际,制定本办法。

第二条 本省生态草建设区域的具体范围,依照省人民政府批准的生态草建设规划确定。

第三条 本省行政区域内从事生态草建设和管理活动,适用本办法。

第四条 本办法所称生态草是指以草本植物为主,乔、灌、草相结合的生态植被。

本办法所称生态草建设,是指以恢复和改善生态环境为主要目的,采取封地管育、植灌种草、林草结合,促进植被恢复和改善,治理荒漠化土地的综合性生物和工程措施。

本办法所称荒漠化,是指因气候变异和人类活动等多种因素造成的干旱、半干旱和亚湿润干旱地区的土地退化,主要指土地沙漠化、盐碱化和草原退化。

第五条 省及生态草建设所在地的市、县级人民政府林业行政主管部门为本行政区域内生态草建设行政主管部门,负责本行政区域内生态草建设的组织、协调、指导和监督管理工作。生态草建设行政主管部门可以委托其所属的生态草巡护稽查机构具体负责本行政区域内生态草的管理工作。

第六条 省及生态草建设所在地的市、县级人民政府农业、牧业、土地、水利、环境保护、计划、财政等行政主管部门按照各自的职责,相互配合,共同做好生态草建设和管理工作。

第七条 生态草建设应当遵循以下原则:(一)统一规划、分级负责、因地制宜、分步实施;(二)坚持生态、经济、社会效益相统一,保护治理与开发利用相结合;(三)遵循自然规律,依靠科技进步;(四)国家投资与地方多渠道投入相结合,政府组织与社会各界参与相结合;(五)坚持谁治理、谁经营、谁受益。

第八条 生态草建设所在地人民政府应当将生态草建设工作纳入工作日程,并实施考核。对在生态草建设中做出显著成绩的单位和个人,由县级以上人民政府或生态草建设行政主管部门给予表彰和奖励。

县级以上人民政府应当鼓励单位和个人在自愿的前提下,捐资或者以其他形式开展公益性的生态草建设活动。

第九条 省及生态草建设所在地的市、县级人民政府应当将生态草建设纳入国民经济和社会发展规划。

第十条 生态草建设实行统一规划。生态草建设规划应当对治理荒漠化土地,实施生态草建设的时限、步骤、措施、植被恢复标准等作出明确规定。

凡从事生态草建设活动以及在生态草建设用地上进行开发利用活动,必须遵循生态草建设规划。

第十一条 省生态草建设行政主管部门负责会同有关部门编制全省生态草建设规划,报省人民政府批准后实施。

生态草建设所在地的市、县级人民政府生态草建设行政主管部门,应当根据上一级人民政府的生态草建设规划,组织编制本行政区域内的生态草建设规划,报上一级人民政府生态草建设行政主管部门批准后实施。

第十二条 生态草建设规划的修改,须经原批准机关批准。未经批准,任何单位和个人不得擅自改变生态草建设规划。

第十三条 生态草建设所在地人民政府应当按照生态草建设规划,因地制宜地组织营造防风固沙林网、林带,种植生态功能较强的乔木灌木和草本植物。

第十四条 省生态草建设行政主管部门应当协同其他有关部门对生态草建设用地的面积、植被构成、生产能力、生物灾害等基本状况实行监测,并定期公布监测结果。

第十五条 建立省荒漠化治理基金制度。荒漠化治理基金通过政府投资、社会捐赠和认治投资等方式筹集。

荒漠化治理基金必须用于生态草建设,任何单位和个人不得截留、挪用。

第十六条 生态草建设行政主管部门应当加强生态草建设的科学研究和技术推广工作,建设生态草实验示范基地,引进和培育优良草种、树种,提高生态草建设科学技术水平。

第十七条 生态草建设所在地的市、县级人民政府及生态草建设行政主管部门应当为进行公益性生态草建设活动的单位和个人优先提供建设用地和进行技术指导。

从事公益性生态草建设的单位和个人,可以将种植的植被委托他人管护,或者交由当地生态草建设行政主管部门统一管护,并应当按照生态草建设行政主管部门确定的技术标准进行治理。

第十八条 从事营利性治理荒漠化土地的单位和个人,必须依照有关法律、法规规定,取得土地使用权或者承包经营权。

第十九条 生态草建设区内国有荒漠化土地由县级以上人民政府根据生态建设规划,确定生态草建设用地的土地使用权。

生态草建设区内集体所有和依法确定由集体经济组织使用的国有荒漠化土地,在取得土地使用权或者承包经营权的单位和个人自愿的前提下可以进行生态草建设,土地使用者或者承包经营者也可以委托他人,或者与他人合作进行生态草建设。委托或者与他人合作进行生态草建设的,应当签订协议,协议书应当明确各方的权利和义务。

第二十条 从事营利性荒漠化治理活动的单位和个人应当在治理活动开始前,向治理项目所在地的县级以上人民政府生态草建设行政主管部门提出治理申请,并附具下列材料:(一)治理土地权属的合法证明文件;(二)符合生态草建设规划的治理方案;(三)治理所需的资金证明。

第二十一条 本办法第二十条第二项所称治理方案,应当包括以下内容:(一)治理范围界限;(二)阶段治理目标和治理期限;(三)主要治理措施;(四)植被管护措施;(五)其他需要载明的事项。

第二十二条 为进行生态草建设而取得土地使用权或者承包经营权的单位和个人,在规定的期限内必须采取治理措施,按照生态草建设的技术标准和治理方案完成治理任务;并不得改变生态草建设用地的用途。

第二十三条 经过治理达标的地块,植被的平均覆盖度应达到85%以上。治理者完成治理任务后,依照《中华人民共和国防沙治沙法》的规定,应当向县级以上生态草建设行政主管部门提出验收申请。验收合格的,应当发给治理合格证明文件;验收不合格的,治理者应当继续治理。

第二十四条 依法取得国有土地使用权的单位和个人,从事生态草营利性建设活动的,经县级以上人民政府批准,可以取得不超过50年的土地使用权。使用集体所有的土地从事生态草建设活动的,应当在法定的使用期限内由双方按合同约定执行。

第二十五条 采取承包、股份合作等形式治理荒漠化土地的,当事人各方应当签订书面合同。合同内容包括签约各方的权利义务、面积和等级、四至界限、承包期限、收益分配和违约责任等条款。

第二十六条 承包期内,承包方应得的承包收益,可以依照继承法的规定继承。

个人承包的生态草建设用地,在合同规定的承包期限内,允许继承人继续承包。

承包期满,发包人继续发包的,原承包者在同等条件下有优先承包权。

第二十七条 生态草建设用地的承包经营权,经发包方同意,可以流转,实行合作经营的,经合作各方同意,可以流转。

第二十八条 单位和个人投资进行荒漠化土地治理的,可以依法免征或者减征有关税收。

第二十九条 禁止在生态草建设用地上擅自从事挖沙、取土、耕作、刮碱土、挖植物等破坏生态草建设用地植被及其建设设施的活动。

第三十条 禁止在生态草建设用地上放牧。

第三十一条 确因科研、教学需要,到生态草建设区采集标本的,应接受生态草建设行政主管部门的指导和监督。

第三十二条 禁止擅自向生态草建设用地上排放污染植被的废液、废气、废渣。

第三十三条 违反本办法规定的以下各种行为,由县级以上生态草建设行政主管部门或者委托生态草巡护稽查机构按照下列规定处罚:(一)违反本办法第二十二条、第二十三条规定,不按照治理技术标准和治理方案进行治理、擅自改变生态草建设用地用途或经验收不合格又不按要求改正的,责令限期改正,并处500元以上1000元以下罚款。(二)违反本办法第二十九条规定,擅自从事挖沙、取土、耕作、刮碱土、挖植物等破坏生态草建设用地植被及其建设设施活动的,责令其停止破坏活动,限期恢复植被,可以并处200元以上1000元以下罚款;造成损失的,依法赔偿损失。(三)违反本办法第三十条规定,在生态草建设用地上放牧的,责令停止放牧,赔偿损失,并按放牧大牲畜每头50元以上100元以下罚款;放牧小牲畜每只10元以上50元以下罚款,罚款总额度不超过1000元。

第三十四条 违反本办法第三十二条规定,擅自向生态草建设用地排放污染物的,由环境保护行政主管部门按照有关法律、法规规定处罚。

第三十五条 违反本办法规定,截留、挪用生态草建设资金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员由监察机关或者其上级行政主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条 生态草建设行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由监察机关或者由有关行政主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条 对于拒绝、阻碍生态草建设行政管理人员依法执行公务触犯治安管理规定的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第三十八条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十九条 本办法自2004年11月1日起施行。