黑龙江省双鸭山市人民政府


双鸭山市中央下放地方煤矿棚户区改造搬迁安置细则


第一章　总则

第一条　为规范我市中央下放地方煤矿棚户区（简称煤矿棚户区）改造行为，维护煤矿棚户区居民合法权益，依据国家、省煤矿棚户区改造政策与原则，结合我市实际，制定本细则。

第二条　本细则所称煤矿棚户区系指城市建成区范围内，矿工家庭占50％以上，200户以上集中连片、居住环境极差、基础设施和公用服务配套不齐全、居住面积狭小的居民区域。原国有重点煤矿采煤沉陷区范围内没有搬迁的城镇居民住宅纳入棚户区治理。（经省发改委批复，我市共有14片棚户区列入中央下放地方煤矿棚户区改造范围，分布于尖山、岭东、宝山、四方台四个区，占地1768.64公顷，计划建设住宅392.5万平方米，安置居民65417户，19万人）。

第三条　在煤矿棚户区改造期间，对经国家批准的煤矿棚户区范围内居民住宅房屋实施搬迁安置的，适用本细则。

第四条　按照统筹规划、先易后难的原则，搬迁工作充分尊重棚户区居民意愿，搬迁前开展意愿普查。

第五条　改造方式：异地新建和原址新建。

第六条　棚户区居民安置用房建设资金通过政府减免、居民个人出资、市场运作、银行贷款等方式筹集。棚户区居民安置小区基础设施及配套公建资金通过国家补助、省配套、市配套、龙煤集团出资解决。

第七条　各区政府是煤矿棚户区改造工程的责任主体，成立棚户区改造办公室（简称区棚改办），负责所辖区棚户区改造拆迁、建设、安置、补偿、政策宣传等具体工作。

各区政府要认真组织力量，按照规定标准，对已批复改造方案中的棚户区居民逐户核查，建立详细完善的棚户区住房档案。

第二章　住宅房屋产权认定

第八条　有照住宅房屋产权认定：

棚户区居民持有效证件和相关手续，并经房产管理部门审核确认，符合相关规定的住宅，认定为有照住宅。

第九条　无照住宅房屋产权认定：

现棚户区居民在规定时间内无法提供相关手续或不足以证明其产权的住宅，由棚户区居民提出申请并到社区、派出所开具证明，经所在地区棚改办审查合格，在所在社区公示7天后，无异议的，认定为现棚户区居民的无照住宅。

第十条　建筑面积认定:

（一）有照住宅：住宅房屋实际建筑面积小于产权证注明的建筑面积的，按实际建筑面积认定；实际建筑面积大于产权证注明的建筑面积的，超出部分按无照住宅认定。

（二）无照住宅：按住宅房屋实际建筑面积认定。

第十一条　公有产权住宅房屋必须先进行房改，全部产权归己后方可给予改造。



第三章　搬迁安置

第十二条　安置方式：产权调换和货币补偿相结合。

第十三条　安置原则：

（一）原则上对符合搬迁条件的居民给予一户楼房安置或给予一次性货币补偿；

（二）对低收入极度困难的住户按优惠政策给予搬迁安置；

（三）对拥有多个住宅的单一产权人，2007年12月31日前本居住区内同委同组户口的直系亲属，可分户进行安置；对不具备分户条件的多个住宅建筑面积合并计算靠户型后，按一户给予楼房安置，多出面积按房地产市场评估价格给予货币补偿；

（四）对拥有一个独立住宅并且建筑面积大于80平方米的多个户口的住户（2007年12月31日前本居住区内同委同组户口的直系亲属），可按住户分得的原住宅建筑面积靠户型后给予分户安置；

（五）两个或两个以上住宅的不同产权人（煤矿棚户区居民），经所在区棚改办及产权部门审核批准，有照住宅产权人到房产管理部门变更产权后，可以合并按一户给予楼房安置；

（六）原沉陷区范围内未搬迁的居民住宅房屋，纳入煤矿棚户区改造搬迁范围。

第十四条　安置面积:

（一）煤矿棚户区改造新建小区住宅面积设计为45至85平方米之间。其中，60平方米户型要占总户数的70％左右。根据棚户区住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准户型安置;

（二）棚户区住宅房屋建筑面积大于80平方米且不具备分户条件的，安置一户最大85平方米户型，原房多出面积按房地产市场评估价格给予货币补偿；

（三）棚户区居民放弃应安置户型主动选择小户型的，原房多出面积按房地产市场评估价格给予货币补偿。

第十五条　产权调换：

产权调换分为原址回迁和异地安置两部分。

（一）原址回迁的住宅房屋拆迁补偿安置工作，参照现行的拆迁政策执行。要求异地安置的棚户区居民，原房屋有照面积部分每平方米补交300元调换新楼，原房屋无照面积部分每平方米补交600元调换新楼。原址回迁和异地安置超出原有居住面积，但在规定标准（住宅房屋所有人原住宅建筑面积在产权调换时上靠一个标准户型）内的部分按新建房屋实际发生成本价格进行产权调换；棚户区居民要求在就近上靠标准户型以上增加面积部分，按市场价格补交房款。

新建房屋成本价格和市场价格由市物价局、建设局、房管局、棚改办依法公布。

（二）原沉陷区范围内未搬迁居民均纳入棚户区改造范围，住宅产权调换在本区内安置。产权调换购房价格按《双鸭山市采煤沉陷区居民受损住宅综合治理实施细则》（双政发〔2007〕1号）规定的C、D级住宅楼房安置价格执行。

（三）以上价格为楼房安置均价，不按楼层计算差价。

第十六条　货币补偿：

根据棚户区住宅房屋的区位、用途、建筑面积、房屋结构和成新确定的评估价格给予货币补偿。评估价格由具备相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

原址回迁的棚户区居民，其无照房屋符合《双鸭山市城市房屋拆迁管理办法》所规定“独立户”标准的，参照同结构有照房屋价格折半予以货币补偿，不作产权调换。确无其它主房的困难户，经区民政、房管、棚改部门核准后，可按标准安置廉租房，房屋补偿款用以支付廉租房租金。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；逾期不拆除的，由拆迁人拆除，以料抵工。拆除未超过规划批准期限的临时建筑，应当按临时建筑造价结合剩余期限给予适当补偿。

第十七条　搬家费及临迁补助费：

（一）选择产权调换的棚户区居民，搬家费每户两次补助共计800元；

（二）选择产权调换的棚户区居民，住宅房屋临迁补助费以原房建筑面积每月每平方米5元为标准。在过渡期间按月支付临迁补助费，每6个月发放一次，超过18个月的，自逾期之日起，以原房建筑面积每月每平米10元为标准按月发放。

第十八条　房屋所有权证注明使用性质是商服的，安置商服。每平方米按棚户区住宅房屋重置价格结合成新确定的评估价格与产权调换安置商服综合建设成本价格结算差价交纳购房款。放弃安置商服的，按有照房屋安置住宅。连续经营两年以上且正在经营的，给予12个月营业补偿，补偿标准：有效营业面积每月每平方米15元。

第十九条　房屋所有权证注明使用性质是住宅改作生产加工或商服用房的，按照住宅房屋安置。有工商部门核发的经营手续和纳税证明，连续经营两年以上且正在营业的，给予12个月营业补偿，补偿标准：有效营业面积每月每平方米10元。

第二十条　异地安置的棚户区居民其住宅房屋以外的仓房、围墙、禽舍等附属物及青苗、树木等不予安置，也不予货币补偿。

第二十一条　本细则不含企事业单位用房、工厂等非居民住宅，搬迁安置办法另行制定。

第四章　安置程序

第二十二条　入户核查：由区政府对纳入煤矿棚户区改造范围的居民住宅房屋进行逐户核查，建档立卡，并将核查结果进行公示。

第二十三条　发布公告：由区政府发布棚户区改造公告，告知改造地点、时间、方式等。

第二十四条　申请确权：由符合改造条件的居民向所在区政府提出书面申请，有照住宅居民到所在地房产管理部门对其住宅房屋产权进行确认，无照住宅居民由区政府公示确认。

第二十五条　确权审查：由区棚改办对改造范围内提出申请的居民住宅房屋的产权确认结果进行审查。

第二十六条　公示：由区政府组织对居民审查确权情况及房屋评估价格进行公示。

第二十七条　签署协议：由区棚改办负责住房供应对象资格审核，与居民签署安置协议。

第二十八条　楼房安置：根据棚户区居民的搬迁顺序号和交款顺序号，通过公开形式，自行选择确定。

第二十九条　原房拆除：按安置协议规定时间搬离原住宅，由具备资质的拆扒公司对住宅房屋及附属物进行拆除，经区政府验收合格后，出具拆迁验收单。

第五章　安置管理

第三十条　在棚户区改造范围内，禁止改变房屋用途或抵押房产，禁止违法新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物，已违法建完的应无偿拆除。

第三十一条　安置楼房在房屋所有权证发放之日起，棚户区居民按照优惠价格交纳购房款的房屋面积，5年内为有限产权，5年后房屋所有权全部归个人。如被安置居民在5年内上市交易，原住宅建筑面积以内的部分按每平方米450元补交房款，补交房款后楼房所有权全部归个人。

第三十二条　在办理房屋所有权登记过程中，住户应按有关规定缴纳公共部位共用设施设备专项维修基金。

第三十三条　原房屋拆除后，其土地使用权由市政府收回，统一规划管理，任何单位或个人不得非法占用。

第三十四条　安置结束后，原房屋所有权证由房产管理部门收回灭籍；土地使用证由市国土管理部门收回注销。

第六章　公积金、按揭贷款

第三十五条　贷款程序：

（一）公积金贷款。有住房公积金的居民可以申请公积金贷款。具体办法按公积金相关政策办理。

（二）按揭贷款。由商业银行进行按揭贷款。具体办法按商业银行政策办理。

第三十六条　公积金贷款和按揭贷款由区政府组织协调。

第七章　优惠政策

第三十七条　低保户在选择产权调换时，减免3000元购房差价款。如补交房款确有困难的，可以申请安置廉租房或有限产权房屋。

第三十八条　建国前军人或省、部级劳动模范在选择产权调换时，减免3000元购房差价款。

第三十九条　同意楼房安置的住宅产权人家庭户籍成员中有70周岁以上老人或持有双鸭山市残疾人联合会二级以上视力残证、肢体残证的特殊群体等，可优先安置住宅一楼层。

第四十条　经审核后享受低保户优惠政策的居民只能享受一次优惠，不能重复享受。

第四十一条　低保户由区政府组织认定并公示。

第八章　附　则

第四十二条　本细则由市棚改办负责解释。

第四十三条　本细则自发布之日起施行。



　　非法集资由于涉及人数众多、牵涉面广，极易引起群体性事件，社会危害极大。司法机关在办理此类案件过程中，对于罪与非罪、此罪与彼罪的认定存疑，特别是对于民间借贷演化成非法集资的出罪和入罪标准问题颇有争议。

　　日前，南京大学法学院与安徽省郎溪县检察院共同举办了“非法集资”理论与实务研讨会，对于如何认定非法集资与民间借贷的区别、出借人权利保护等问题进行了研讨，并提出了解决对策。

　　认定非法集资需谨慎分析

　　非法集资只是一个法律术语，不是刑法的一个罪名，我国刑法规定了非法吸收公众存款罪，欺诈发行股票债券罪，擅自发行股票、公司、企业债券罪，擅自设立金融机构罪，组织领导传销罪，非法经营罪，集资诈骗罪等7个非法集资类的罪名。其中非法吸收公众存款或变相吸收公众存款罪是基础性罪名，集资诈骗罪是加重罪名，另外5个罪名对于非法吸收公众存款罪来说是特殊规定。

　　民间借贷，又称民间融资，是相对于正规金融(官方借贷、银行借贷)而言的一种直接融资形式。它是自然人之间、自然人和企业或其他经济组织之间、企业或其他经济组织之间发生的货币或者实物的借贷关系。

　　由于民间借贷在一定条件下可能会演变成非法集资，换句话说，非法集资刑事犯罪中许多非法吸收公众存款罪也属于民间借贷，只不过是非法的民间借贷并达到了触犯刑律的程度，以至于司法实践中对于如何界定非法集资和民间借贷分歧意见较大。

　　与会专家提出，近年来对于非法集资的认定过宽，甚至有扩大化的趋势，有的对“民间借贷”形式吸收社会资金一律不定罪;有的对“民间借贷”形式吸收社会资金行为机械地按照最高法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)规定的定罪数额标准一律定罪。这无疑让中小企业在融资方面面临比较大的法律风险。

　　南京大学法学院副教授张淼认为，虽然罪刑法定原则要求我们严格按照刑法规范来认定犯罪并进行惩罚，而且也要求这种惩罚应当具有及时性和适当性，但在社会快速发展的今天，我们所面临的金融发展形势也相对复杂，对于那些理论和实践上都存在巨大争议的情形，则需要谨慎分析和辨别，不宜教条地适用刑法一并按照犯罪来处理。

　　非法集资需具有公开性、社会性

　　民间借贷在经济社会中大量存在，那么民间借贷与非法集资有什么区别?与会专家对此进行了探讨。

　　以基础性罪名非法吸收公众存款罪为例，郎溪县公安局经侦大队侦查员周家平认为，正常的民间借贷属于民事法律行为，只要双方当事人意思表示真实就应受国家法律的保护。而非法吸收公众存款罪尽管也表现为民间借贷的特征，但因为其借贷的范围具有不特定的公众性，而且扰乱国家金融秩序，具有严重社会危害性，这是二者的根本区别。

　　郎溪县检察院检察委员会专职委员、公诉科科长魏国勇认为，按照《解释》第1条的规定，非法性、公开性、利诱性、社会性是非法集资的四个基本特征，而民间借贷是否转化为非法集资，最根本的要看是否具有了公开性和社会性。魏国勇还提醒说，在认定过程中，特别要注意审查资金是否用于生产经营，还要把能否归还作为是否定罪的重要依据。

　　郎溪县检察院民事行政检察科科长王玲、检察官唐峻对非法吸收公众存款与民间借贷两种行为作了对比分析。

　　首先，两种行为的目的不同，民间借贷行为的指向性比较明确，往往是用于筹集生产经营等特定的急需资金，而非法吸收公众存款的行为人对于资金使用方向并不明确。其次，两种行为对象不同，民间借贷的对象有特定的范围，如本单位、本企业以及亲朋好友等等，而非法吸收公众存款行为针对的是社会“不特定”的对象。再次，两者的利率合法性不同，民间借贷一旦发生纠纷，贷款利率在同期银行利率四倍以内的受法律保护，而非法吸收公众存款行为许以的高额回报不受法律保护。

　　非法集资中的借贷合同效力

　　非法集资所涉及的民事借贷合同的法律效力如何，换言之，此时出借人的权利能否得到法律的保护?对于这个问题的回答取决于现行合同法的规定以及对于非法集资的整体司法立场。

　　南京大学法学院法律硕士办公室主任刘勇提出，非法集资所涉及的借贷合同发生时间不一，当事人主观状况各异，应当个别地认定具体合同的效力，很难一概而论。若贷款人并不知晓借款人广泛的借款行为，对于非法集资行为存在善意，则应当倾向于认定合同的效力，以保护善意的贷款人。若贷款人对集资行为属明知，司法机关应倾向于将借贷合同认定为无效。

　　张淼倾向于认定非法集资中的借贷合同有效。他认为，从某种意义来说，非法吸收公众存款行为的前提是存在着行为人与多个主体之间的存款合同，亦即债权债务关系的存在。刑法正是将“一定数量的”合法借贷关系确定为犯罪。所以，当刑法与民法在诸多方面出现不协调之处时，应当恪守先刑后民的司法原则予以认定和处理，亦即将刑事诉讼对事实的认定作为解决纠纷的前提基础。

　　郎溪县检察院副检察长任志成从非法集资所涉及的具体罪名入手进行了分析，他认为，如果被告人(债务人)已经在刑事案件中被法院判处犯有非法吸收公众存款罪，则在民间借贷纠纷审理中，民间借贷合同只要不存在其他导致无效的情形，可以认定为有效。如果被告人(债务人)被判处犯有集资诈骗罪，那么行为人与各被害人(债权人)签订的借款合同便必然具有欺诈的内容，此时的合同很有可能属于可撤销、效力待定，甚至是无效合同。为保护被害人(债权人)的合法权益，在刑事判决未涉及追赃或者虽然涉及追赃但被害人未获得全部退赃的情况下，对被害人(债权人)以民间借贷合同纠纷提起的民事诉讼，法院可以受理。