浅析不可撤销的担保
祝建军 刘晓萍
当银行向公民、法人发放贷款时，总是要考虑如何能保证自己收回贷款，以保障自己的债权。在现实经济生活中，当第三人同意以其信用为债务人向银行借款提供担保时，银行通常采用把自己事先制定好的格式保证合同文书交由第三人签字同意的方式，成立保证合同。然而，保证人通过这些格式保证合同所承担的保证责任，几乎是清一色的不可撤销的担保。1笔者以为此种担保方式不符合民法诚信、公平、正义原则的要求，违背《担保法》的精神实质，严重损害保证人利益，在理论和实践上都是有害不足取的。为此，笔者拟从此种担保方式的概念出发，对其弊端做一深入探讨，进而提出笔者的一些拙见，以期修正此种担保方式。
一、不可撤销担保的概念
所谓不可撤销的担保是指在债务人所欠银行的贷款到期后还本付息之前，保证人仍应和债务人一起对债权人承担连带偿还义务，也就是说保证人承担的是连带责任，其保证责任一直到债务人还本付息后才能被免除。
根据交通银行上海分行印发的《关于贷款担保的若干规定》的通知，其所附的贷款担保书格式合同条款第2条、第7条规定：“本担保人无条件的承担偿还贷款本息的连带责任。如借款人不能按合同归还，由担保人按贷款方书面通知规定的付款日及金额一次向贵行付清全部应付款项，而无须贵行先行向借款人提出诉讼。贵行出具的付款通知书是终结性的，对借款人和担保人均有约束力。”“本担保书是持续有效、不可撤销和无条件的，其有效期自签署之日起直至借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用2”。这里使用了不可撤销、持续有效和无条件等用语，那么这些用语的内涵到底是什么呢?
“不可撤销的(Irrevocable)”这一条款源于信用证是不可撤销的这一旧的原则。3在担保合同中规定这样一个条款在有些国家如英国，被认为是拒绝考虑担保人可能在某些方面有某种抗辩权，诸如债权人延长借款人到期应付贷款时间、解除抵押权或放弃某种权利，即债权人通过在担保合同中规定这样一个保证性条款，使担保合同成为一个独立的、非从属性的合同。
“无条件的(Unconditional)”按照英国法的规定，指当担保合同出现违约情况时，在债权人没有首先用尽一切补救措施向借款人要求清偿规定的情况下，即可要求担保人履行义务。英国法的这项规定确认了这么一个原则，即只要没有明确规定合同是一种从属保证合同，就应确认该合同是独立的、承担第一债务的担保合同4。
“持续有效”指担保合同从成立时起，到借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用时止，一直发生效力，不受其他因素的影响。
在许多国际性的重大担保合同中，常常规定这些合同为无条件的，不可撤销的担保，这在国际贸易交往中，考虑到涉外等特殊因素，从而维护内国的主权和经济利益是十分有利的。但在我国国内，采用此种担保方式弊大于利。
二、对不可撤销担保的检讨
保证是我国《担保法》规定的法定担保方式之一，其以第三人的信用作担保，使担保人与债务人一同就某一债务向债权人负清偿责任，从而等于扩大了债务人的责任财产范围，使债权人的债权实现有了更可靠的客观保障。其对于促进资金融通和商品流通，维护社会主义市场经济秩序，促进经济的发展起着重要作用。保证作为担保主债务履行的一种从合同，涉及债权人、债务人和保证人三方的利益。因此，我国《担保法》对保证制度进行规制时，既要保护债权人的利益，又要保护债务人和第三者的利益，不能偏袒任何一方，否则，将不利于保证制度的健康发展。然而，不可撤销的担保通过加重保证人的保证责任来加强对债权人利益的保护，打破了债权人、债务人和第三者之间利益的平衡，对保证人有欠公允，有使保证制度走向畸形之嫌，不利于担保制度的贯彻执行，有必要予以深入检讨，试阐释如下：
(一)不可撤销的担保违背了《担保法》关于保证人应有权利的规定
1?不可撤销的担保剥夺了保证人的抗辩权。所谓保证人的抗辩权是指主合同债权人向保证人提出承担保证责任的请求时，保证人根据一定的抗辩事由所享有的反驳债权人请求，拒绝或延缓承担保证责任的一种权利。
根据我国《担保法》的规定，笔者认为，保证人所享有的抗辩权分为两种。一种是保证人的专属抗辩权，一种是为保证人享有的债务人的抗辩权。保证人的专属抗辩权是基于保证合同的从属性和相对独立性所决定的，不以主债务人的抗辩权为前提，而由保证人直接享有的对抗主债权人请求权的一种权利，其直接作用在于保护保证人的正当权益，制约主债权人的行为，维护合同交易的公平与安全。综合归纳我国现行的担保法的相关规范，可以得出保证人享有如下专属抗辩权：主合同无效抗辩权、保证合同无效抗辩权、保证期间抗辩权等。保证人作为债务人，自然具有一般债务人的法律地位，因此担保人具有一般债务人应有的权利，得主张一般债务人享有的抗辩权利。仅就民法的一些共识性法则来看，保证人至少应有以下五种本属于主债务人的抗辩权：撤销抗辩权、时效抗辩权、抵销抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。保证人行使上述抗辩权会产生如下法律效果：使债权人请求权消灭，保证责任免除；或使债权人请求效力延期，保证人延缓承担责任。只要法定抗辩事由出现，保证人就可行使抗辩权。不可撤销的担保剥夺了保证人的上述抗辩权，与《担保法》背道而驰，损害了保证人利益。
2?不可撤销的担保否定了保证人的期限利益。《担保法》为督促主债权人行使权利，维护保证人利益，及时了结债的关系，稳定社会经济秩序，专门对保证期间及其效力作出规范，使保证责任仅为一种期限责任。保证期间在法律意义上有如下作用：(1)其是保证责任有效存续的时间，即保证人承担保证责任的起止时间，只有在此期间内，保证人才承担保证责任；(2)其是主债权人按照法定方式向保证人主张权利的有效时间，在此期间内主债权人没有按法定方式行使权利，保证人将被免除保证责任。保证合同丧失法律效力。依据我国《担保法》的规定，保证期间有两种形式5：一是约定期间，即保证合同中协议确定的保证期间；二是法定期间，即法律统一规定的在没有约定期间的条件下强制性适用的保证期间只能在主债务人履行期届满之日起六个月内。约定期间本着意思自治原则，由当事人协商确定，法定期间则不能变更。而不可撤销的担保书格式条款却要求保证人承担保证责任的期限为：自保证书签署之日起直至借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用止。这种规定实际上违背了《担保法》关于规范保证期间的立法旨趣，不利于稳定民事关系，使保证人长期受保证责任的束缚，就如同给保证人套上了无形的枷锁，牵制了其进行其他民事活动的自由，同时也有使主债权人眠于不行使权利这种状态之嫌，扰乱了社会秩序，不利于及时了结债的关系，使《担保法》关于担保期间的规定形同虚设，否定了保证人的期限利益。
3?不可撤销的担保忽略了保证人享有的除去自己责任请求权。现实生活中债权债务关系复杂交错，总是处于变动之中，尤其是保证担保涉及两个合同三方主体，更具有复杂性、动态性，其运行轨迹不可能绝对地如此单一，从而使本身处于单务、无偿地为他人承担责任之地位的保证势必面临更多更大的风险和不利。基于此，《担保法》本着公平、正义及意志自由等诸原则的要求，为兼顾对保证人利益的保护，规定在下列情况下将免除保证人的保证责任：(1)在保证期间内，主债权人未经保证人书面同意，许可债务人转让债务，对转让的债务部分，保证人免除保证责任；(2)在保证合同生效之后，主债权人未经保证人书面同意，与主债务人协议变更主合同，保证归于消灭，保证人免除保证责任；(3)保证所担保的同一债权同时存在物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，对物的担保价值之内的债权免除责任，如主债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。不可撤销的担保显然忽略了保证人所享有的这些权利。
(二)不可撤销的担保合同属于标准合同，某些条款的拟定实际上只反映了贷款方的利益，损害了保证人的权益
标准合同，又称定型化合同，是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只能表示全部同意或者不同意的合同，亦即一方当事人要么从整体上接受合同条件，要么不订立合同，而所谓的“不订立合同”的选择，客观上根本不存在，标准合同将当事人双方的自由协商拒之于千里之外，难免会出现损害一方当事人利益的霸王条款。不可撤销的担保合同就属于标准合同的一种，保证书中的全部条款由贷款方事先拟定，保证人只能附和同意，不能与贷款方商议作任何变更。由于贷款方在经济上所处的垄断地位，其为了维护自身的利益，会在标准格式合同中制订有利于己，而不利于保证人的条款。上文所检讨的不可撤销担保合同中的显失公平条款就是只反映贷款方利益的霸王条款，通过加重保证人的责任来保证债权的实现，实际上是把部门利益凌驾于社会利益之上。这些条款明显与《担保法》的规定相违背，《担保法》的相应规定绝大多数属于强制性规定，违反了将导致无效的法律后果。因此，不可撤销担保合同中的霸王条款反映了贷款方对保证人意思自由的限制和压迫，公平、正义沦为牺牲品，损害了保证人利益。
(三)不可撤销的担保违背了民法中的诚实信用原则
诚实信用原则是民法中的“帝王条款”，是指当事人在进行民事活动过程中要维持双方利益平衡以及维持其与社会整体利益平衡所遵循的根本准则。6诚实信用原则要求民事法律关系的各方当事人在行使权利和履行义务时尊重对方的利益，严格遵守公平、正义等原则，保证法律关系的每一方当事人都得到自己应当得到的利益。一旦各方当事人之间利益失去平衡时，即予以调整使之平衡，以保持社会的稳定与和谐。另一方面，诚实信用原则要求民事法律关系的各当事人在行使权利和履行义务时必须在法律规定的范围内，并且在不损害他人利益和社会整体利益的前提下谋求自己的利益。各当事人之间一切违反诚实信用原则的行为均是违法的、无效的。不可撤销格式担保合同的规定，打破了主债权人、主债务人和保证人权益的均衡，使利益的天平严重向主债权人倾斜。这与诚实信用原则的功能和价值取向相悖。也就是说不可撤销的担保过分强调主债权人利益，忽略了对保证人的应有权利的保护，有失公道。
三、对不可撤销担保的司法建议
在审判实践中，经常遇到有关不可撤销担保合同的纠纷，法院在审理这类案件时，往往发生分歧，有的主张有效，有的主张无效，从而使相类似的案件做出相互矛盾的判决，严重损害法律的尊严和司法统一。应当看到，随着我国社会主义市场经济的逐步发展，在民事流转中担保作用的日渐加强，如何提高担保方面的司法实践工作，已成为当务之急。对不可撤销担保的正确裁判可以说是一个突出例证。
笔者以为不可撤销的担保违背民法中的诚实信用原则和《担保法》关于保护保证人应有权利的规定，把本行业的利益凌驾于社会利益之上，严重损害保证人权益，必须对之加以规制、修正。鉴于此，笔者不揣冒味，略陈管见。
1?有针对性的进行立法。通过立法规定标准合同有效无效的条件，标准合同的解释原则和规则，调处标准合同的程序，标准合同无效或被撤销的法律后果。为此，可借鉴国外的有益经验，如1976年的《德国一般合同条款》等。可喜的是，我国合同法对此做了较初步的规定。
重庆市土地房屋权属登记条例
重庆市人大常委会
重庆市土地房屋权属登记条例
《重庆市土地房屋权属登记条例》已于2004年9月27日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，现予公布，自2004年12月1日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2004年9月28日
重庆市土地房屋权属登记条例
（2004年9月27日重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为规范土地房屋权属登记行为，保护土地房屋权利人的合法权益，保障土地房屋交易安全，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内设立、变更和终止土地房屋权利的登记及管理，适用本条例。
第三条 本条例所称土地房屋权属登记，是指土地房屋行政主管部门依当事人申请或者依职权对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、土地房屋抵押权以及与此相关的事项进行记载、确认的行为。
依法登记的土地房屋权利受法律保护，未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人。
第四条 对农村集体土地所有权登记，核发集体土地所有权证;土地使用权、房屋所有权和土地房屋抵押权登记，需要发证的，核发房地产权证。
房地产权证由市土地房屋行政主管部门统一制作。
第五条 土地房屋权属登记遵循权属合法、界址清楚、面积准确、便民高效的原则。
第六条 渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区行政区域内的土地房屋权属登记和其他由市土地房屋行政主管部门出让的土地使用权登记，由市土地房屋行政主管部门负责。
前款规定以外的土地房屋权属登记，由土地房屋所在地的区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门负责；土地房屋行政主管部门分设的，由区县（自治县、市）人民政府确定一个部门负责。
市和区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门可以委托土地房屋所在地的土地房屋权属登记机构负责土地房屋权属登记的具体工作。
第二章 一般规定
第七条 依法享有土地房屋权利的自然人、法人和其他组织，为土地房屋权属登记的申请人（以下简称申请人）。
第八条 申请人应当以真实姓名或名称书面申请土地房屋权属登记。
申请人为两个以上的，取得土地房屋权利时应共同向土地房屋行政主管部门申请登记。
土地房屋权属证书记载的权利人可以对设定的土地房屋权利依法申请变更或注销登记。
第九条 申请土地房屋权属登记，申请人应当如实提交有关资料和反映真实情况，并对其资料内容的真实性负责，不得隐瞒、欺骗、编造。
禁止伪造、擅自涂改土地房屋权属证书。
第十条 土地房屋权属登记的一般程序：
（一）申请受理。由申请人提出书面申请并提交相关资料。提交资料齐备的，由土地房屋行政主管部门即时出具受理书面凭证，出具受理书面凭证日为受理申请日。提交资料不齐全或不符合规定形式的，土地房屋行政主管部门应当当场一次性书面告知补正内容；
（二）权属审核。由土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核；
（三）登记发证。对符合条件的，土地房屋行政主管部门应予核准，将有关土地房屋权利记载于房地产登记簿，并依据本条例有关规定核发证书；对不符合登记条件的，不予核准，书面告知申请人并说明理由。
土地房屋权属登记自土地房屋行政主管部门核准登记之日起生效。
有关事项应当公告的，由土地房屋行政主管部门公告。
第十一条 符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：
（一）提交资料齐全；
（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；
（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；
（四）权属无争议。
第十二条 有下列情形之一的，不予登记：
（一）非法占用土地的；
（二）违法建（构）筑物；
（三）临时建（构）筑物；
（四）房地产开发企业以未建成的房地产设定抵押为第三人提供担保的；
（五）预购人以预购的商品房设定抵押，而预售（购）合同未登记备案的；
（六）新建房屋实际用地面积或房屋建筑面积超过原土地出让合同或建设用地批准文件规定的土地、房屋面积，未按有关规定完善手续并补交土地出让金或者土地收益的；
（七）属区县（自治县、市）人民政府公告确定的征地拆迁范围内的土地房屋或房屋行政主管部门公告确定的城市房屋拆迁范围内的土地房屋，但因依法继承而申请登记的除外；
（八）法律、法规规定不予登记的其他情形。
第十三条 因下列情形申请土地房屋权属登记的，由当事人各方共同申请或依法委托一方申请：
（一）买卖、交换、抵押或赠与，但遗赠除外；
（二）共有房屋的权利设定；
（三）权属发生转移的权利人增加或减少。
前款规定以外的土地房屋权属登记，由申请人单方提出申请。
第十四条 申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书，并对委托书的真实性、合法性负责。
境外申请人出具的委托书应当依法办理公证或认证。
第十五条 下列土地房屋，由土地房屋行政主管部门依职权直接办理登记：
（一）由土地房屋行政主管部门代管的房屋；
（二）属业主共同共有的物业管理用房；
（三）依法确认的无主房屋。
第十六条 土地权属登记以一宗土地为基本登记单元；房屋所有权、抵押权登记以房屋的幢、层、套（间）等权属界限明确的部分为基本登记单元。非住宅分零销售的，登记的最小套内面积由市人民政府另行规定。
第十七条 一宗地内的若干建（构）筑物只有一个土地房屋权利人的，权利人可申请核发一个或多个土地房屋权属证书。
一宗地上有若干房屋权利人且房屋权属界限明确的，土地房屋行政主管部门应当给每个房屋权利人各核发一个土地房屋权属证书。
一宗无地上建（构）筑物的土地可以核发两个以上土地房屋权属证书，但必须界限清楚。权利人申请时应当提供土地勘测报告，并且分割的界址点应当埋设永久性界标。
第十八条 同一楼房区分所有权人的土地房屋权属登记，应载明以下内容：
（一）房屋套内建筑面积部分的专有权；
（二）共有或共用的部位及设施；
（三）封闭的物业小区范围内全体业主共有的土地使用权。
区分所有权人将专有部分的专有权依法转让的，其共有部分的共有权以及对共用附属设施、设备享有的使用权随之转让。
第十九条 土地房屋行政主管部门办理土地房屋权属登记时限：
（一）设定登记、权属转移变更登记，从受理申请之日起三十个工作日内办理完毕。因集中办理需要延长的，经土地房屋行政主管部门负责人批准，可以延长三十个工作日，并将延长期限和理由告知申请人；
（二）非权属转移变更登记、更正登记和土地房屋抵押权登记，从受理申请之日起十个工作日内办理完毕；
（三）注销登记，从受理申请之日起十个工作日内办理完毕。
第二十条 商品房的楼梯间、电梯井、公共门厅、公共用房、管理用房等，因设计和结构要求且国家房产测量规范规定不计算建筑面积的共有建（构）筑物等，其权属归全体业主所有，由土地房屋行政主管部门将其记载于房地产权证附记栏和土地房屋权属登记簿中。
第二十一条 土地房屋权属证书破损的，权利人可以向土地房屋行政主管部门申请换发。土地房屋行政主管部门换发土地房屋权属证书时，应当查验并收回原土地房屋权属证书。换发土地房屋权属证书，土地房屋核准登记时间以原核准登记日期为准。
第二十二条 土地房屋权属证书灭失的，权利人可以向土地房屋行政主管部门申请补发。申请人要求土地房屋行政主管部门在补发土地房屋权属证书前限制土地房屋权利的，除依法协助司法机关执行外，土地房屋行政主管部门应当同意申请人的要求。
第二十三条 补发土地房屋权属证书按下列程序办理：
（一）权利人持有效证件及书面申请，向土地房屋行政主管部门申请灭失补正登记；
（二）土地房屋行政主管部门根据房地产登记薄的记载出具核查证明；
（三）权利人持核查证明在市土地房屋行政主管部门指定的媒体上刊登土地房屋权属证书灭失的声明；
（四）土地房屋行政主管部门根据权利人提交的已在媒体上声明灭失的证明材料，在土地房屋所在地及媒体上作出补发公告；
（五）自公告之日起三十日内无异议的，由土地房屋行政主管部门补发土地房屋权属证书。自公告之日起三十日内有异议的，待异议依法解决后，补发土地房屋权属证书。
补发的土地房屋权属证书应当加盖"补发"字样的印章，原土地房屋权属证书自补发新的土地房屋权属证书之日起作废。
第二十四条 土地房屋权属登记档案记载的土地房屋权利人、权利范围、是否设定他项权、异议情况及权利是否受到限制等信息应当依法公开查询。
第二十五条 土地房屋权属证书的记载应当与房地产登记簿等登记档案的记载一致。
第三章 设定登记
第二十六条 本条例所称设定登记，是指对新建房屋、新确认的土地所有权、使用权进行的登记。包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、国有土地使用权登记和国有土地、集体土地上的新建房屋所有权登记。
第二十七条 申请以出让方式取得的国有土地使用权登记的，应提交付清土地出让金凭证、土地出让合同、土地出让红线图、原土地房屋权属证书或已注销的证明文件、土地勘测定界报告。
申请以划拨方式取得的国有土地使用权登记的，应提交有权机关批准使用土地的文件、用地红线图、土地勘测定界报告。
申请直接使用以国家授权经营方式取得的国有土地使用权登记的，应提交授权经营单位与使用单位签订的土地使用协议或批准文件、土地使用权授权经营批准证明及授权经营文件、土地资产处置方案、土地勘测定界报告。
第二十八条 国有土地上的新建房屋，应自规划验收合格之日起三十日内申请房屋设定登记，并提交下列证明文件：
（一）记载有土地使用权状况的房地产权证；
（二）建设工程规划验收合格证；
（三）建设工程竣工验收证明；
（四）公安机关核准的房地产座落证明；
（五）有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告；
（六）法律、法规规定的其他文件。
涉及商品房预售的，还应提交商品房预售许可证明及商品房预售面积预测绘报告书；涉及城市房屋拆迁的，还应提交城市房屋拆迁许可证、安置证明。
第二十九条 申请城市范围内土地房屋的权属登记，申请人不能提交土地房屋权属来源证明文件的，经规划行政主管部门确认符合城市规划，且经房屋安全鉴定机构鉴定符合房屋安全规范的，可以向土地房屋行政主管部门提出公告申请。登报公告满六十日无异议的，土地房屋行政主管部门应当核准登记。登报公告六十日内有异议的，待异议依法解决后，核发土地房屋权属证书。
第三十条 申请农村集体土地所有权登记的，须提交土地调查认可书、土地利用现状图。权属有异议时，须提供相关的合法权属证明材料。
第三十一条 村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。
《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具证明，由土地房屋行政主管部门核准登记。
第三十二条 申请农村集体建设用地使用权登记的，须提交有权机关批准文件、土地勘测定界报告。
申请农村集体土地上村民住宅以外的土地房屋权属登记，应提交记载有土地使用权状况的土地房屋权属证书或县级以上人民政府土地使用权批准文件，以及建设工程竣工验收证明、房屋勘测报告。
第四章 变更登记
第三十三条 变更登记包括土地房屋权属转移变更登记和土地房屋非权属转移变更登记。
第三十四条 有下列情形之一的，应申请土地房屋权属转移变更登记：
（一）买卖、继承、赠与、交换；
（二）以土地房屋抵债的；
（三）企业合并或者分立的；
（四）以土地房屋合资合作、作价入股的；
（五）集体建设用地使用权流转的；
（六）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解使土地房屋权属转移的;
（七）因仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解使土地房屋权属转移的;
（八）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 有下列情形之一的，应申请土地房屋非权属转移变更登记：
（一）权利人姓名或者名称变更的；
（二）土地房屋座落名称变更的；
（三）分割共有土地房屋的；
（四）土地房屋用途依法变更的；
（五）因翻修房屋改变房屋结构的；
（六）农村集体经济组织合并或者分立的；
（七）增加或者减少权利人但土地房屋实际权利未发生转移的；
（八）因测绘原因，致使面积变化的；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第三十六条 申请土地房屋权属转移变更登记应提交下列资料：
（一）原土地房屋权属证书；
（二）证明土地房屋权属发生转移的资料；
（三）土地房屋测绘报告，农村宅基地上的房屋转让除外；
（四）根据登记操作规程、技术规范应当提交的其他有关资料。
国有企事业单位的土地房屋权属转让登记，还应当提交资产主管部门同意转让的证明文件。
第三十七条 申请土地房屋非权属转移变更登记，应提交下列资料：
（一）证明变更事实的资料，包括：工商登记部门出具的名称变更证明材料、公安机关更址通知书、土地房屋权利人增加或减少的合同或批准文件、用途变更的批准文件、重新确认土地房屋面积的测绘报告；
（二）登记操作规程、技术规范要求提交的其他有关资料。
第三十八条 司法机关依法对已登记的房地产权利作出查封或以其他形式限制土地房屋权利的，土地房屋行政主管部门应当协助执行。
土地房屋行政主管部门认为司法机关对土地房屋权利作出的限制决定认定有误的，应当书面函告。
第五章 异议记载和更正登记
第三十九条 利害关系人认为土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿记载的土地房屋权利有误的，可以向土地房屋权属登记机构提出书面异议申请。向土地房屋权属登记机构书面提出异议申请的人即为异议申请人。
第四十条 提出异议申请，异议申请人应当提交下列资料：
（一）证明申请人与土地房屋权利有利害关系的资料；
（二）承诺承担异议记载所致损害的赔偿责任具结保证书。
第四十一条 对符合条件的异议申请，土地房屋行政主管部门应当受理并在当日内将异议记载于房地产登记簿。自异议记载之日起六十日内，土地房屋行政主管部门不得办理被异议记载的土地房屋的权属异动登记，并应当警示第三人。
异议申请人不得对同一土地房屋以同一理由重复申请异议记载。
第四十二条 权利人认为土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿的记载有错误的，可以申请更正登记。
因登记人员的过错，致使土地房屋权属登记错误的，土地房屋行政主管部门应当更正土地房屋权属登记簿和土地房屋权属证书的记载事项。
第四十三条 申请更正登记的，应当提交确认土地房屋权利的法律文件或者其他证明土地房屋权属证书、土地房屋权属登记簿记载有误的资料，包括合法的批准文件，有关的合同、遗嘱、司法机关或仲裁机构的生效法律文书等。
第四十四条 土地房屋行政主管部门受理后，应当核查存档的土地房屋原始凭证，申请人补充原始凭证的，应一并审查;土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿的记载与土地房屋原始凭证内容不一致的，应当根据土地房屋原始凭证予以更正。
第四十五条 符合更正登记条件的，土地房屋行政主管部门应当通知有关当事人在十五个工作日内办理更正登记手续；当事人无正当理由逾期不办理更正登记手续的，土地房屋行政主管部门可以依据有效的法律文书直接更正土地房屋权属登记簿记载事项，并在五个工作日内公告注销原土地房屋权属证书。
第六章 注销登记
第四十六条 有下列情形之一的，原权利人应当自事实发生之日起十五日内申请注销登记；逾期不申请注销登记的，土地房屋行政主管部门应当书面通知原权利人在规定的时间内办理注销登记。逾期仍不办理又无正当理由的，土地房屋行政主管部门可以直接办理注销登记，并告知原权利人：
（一）土地、房屋灭失的；
（二）土地房屋权利终止的；
（三）因更正登记需注销原权利人的土地房屋权属证书的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
房屋灭失而土地尚存的，原权利人应当申请注销有关房屋权属登记。
第四十七条 申请注销登记，应提交土地房屋权属证书和证明应当注销登记的其他资料。
第四十八条 原权利人提出注销登记申请后，土地房屋行政主管部门审查其注销申请及相关资料。对符合注销登记条件的，予以注销登记，将注销情况书面通知提出注销登记申请的原权利人；对不符合注销登记条件的，应书面通知提出注销登记申请的原权利人。
第四十九条 土地使用权、房屋所有权因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解或有权机关已经发生法律效力的决定依法收回、没收或转移的，由土地房屋行政主管部门凭生效的法律文书办理注销登记，并将注销结果予以公告。
第五十条 征用农村集体所有土地的，区县（自治县、市）土地房屋行政主管部门应当在征地补偿安置完毕后依职权公告注销被征地范围内原房地产权证和集体土地所有权证。
第五十一条 实施城市房屋拆迁的，土地房屋行政主管部门应当在城市房屋拆迁补偿安置完毕后依拆迁人申请或依职权公告注销拆迁范围内的原房地产权证。
第七章 抵押登记
第五十二条 设定房地产抵押权，土地房屋行政主管部门应在受抵押权限制的房屋所有权人、土地使用权人的土地房屋权属证书附记栏记载受限的抵押权内容，并对抵押权人核发记载有抵押权的土地房屋权属证书。
第五十三条 以土地房屋设定抵押的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订之日起三十日内向土地房屋行政主管部门申请土地房屋抵押登记。
第五十四条 申请土地房屋抵押登记除提交抵押合同、债权债务主合同、土地房屋权属证书或国有土地使用证、房屋所有权证外，还须提交下列资料：
（一）以出让方式取得土地使用权的，提交国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金交付凭证；
（二）以划拨方式取得土地使用权的，提交补签的划拨土地使用权出让合同；
（三）已办理商品房预售许可证的在建工程，提交商品房预售许可证；非整幢、非整层房屋设定抵押的，提交经双方认可并签章的抵押物位置图。
第五十五条 抵押合同发生变更或者抵押双方发生变更，抵押人和抵押权人应当及时向土地房屋行政主管部门申请抵押变更登记，并提交抵押双方签订的抵押主合同和抵押合同变更协议书。土地房屋行政主管部门应当在收到申请之日起十日内办理完毕。
第五十六条 抵押合同终止，抵押人或抵押权人应在终止之日起十五日内，向土地房屋行政主管部门申请抵押注销登记，并提交抵押权人同意解除抵押关系的书面材料、土地房屋权利人记载有受限抵押权的土地房屋权属证书和抵押权人持有的记载有抵押权的土地房屋权属证书。经土地房屋行政主管部门审查后，依法注销原抵押登记。
第八章 法律责任
第五十七条 因土地房屋行政主管部门或其委托的土地房屋权属登记机构及其工作人员的过错，致使土地房屋权属登记错误，给权利人或他人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任：
（一）越权登记的；
（二）未按规定收齐资料，导致认定事实不清、登记错误的；
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