借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难

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　　北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示：仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，到建委无法过户，案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
　　据回龙观法庭的法官介绍，回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区，是全国最大的经济适用房项目地区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，此类案件有增多之势。据介绍，违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷。据悉，2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件，上述两类案件约占案件总数的近一成。
　　借名买房


　　■实际出资人和名义买房人
　　产生纠纷一般有两种类型
　　据介绍，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
　　从回龙观法庭受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
　　双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
　　■尴尬的判决：
　　实际出资人享有长期居住权
　　该法庭的法官告诉记者，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
　　据法官们介绍，对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
　　法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
　　黑白合同
　　■经济适用房涨价
　　买卖双方“翻脸”
　　另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
　　而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
　　该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
　　在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
　　■“黑白合同”是否有效
　　法院存在两种观点
　　记者采访中了解到，目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
　　专家观点
　　经适房相关政策应当立法
　　昨天，市一中院的丁法官在接受记者采访时表示，涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
　　丁法官认为，要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
　　案例
　　借名买房双方反目　老夫妇面临无家可归
　　在昨天的采访中，回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子：一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉，到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口，没有资格购买经济适用房，而商品房太贵又买不起，所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了，原大舅子起诉到法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
　　老两口哭着在法庭上说：“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”
　　房主卖房后反悔　不认“黑白合同”
　　回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案：家住回龙观小区的张先生起诉岳女士，理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定，请求法院判决双方合同无效。
　　张某在起诉中说：2009年4月21日，岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定：张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士，其中房屋成交价格为61.3万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元，共计115万元（双方一般在合同中只约定了购房价，装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的，故构成黑白合同）。后经其向昌平区建委咨询得知，其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权，到签署卖房合同时未满五年不得上市，所以请求确认合同无效。
　　而此案的被告岳女士却说，双方签订二手房买卖合同后，其已经向张某支付了全部房款，双方还私下签订了补充协议，即上述房屋产权满五年后，由张某协助办理过户手续。岳女士认为，张某完全是看到房价上涨后，以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房，而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则，法院不应支持。
辽宁省人大常委会


辽宁省城镇房地产交易管理条例（修正）
辽宁省人民代表大会常务委员会


（1995年1月20日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过；根据2000年1月27日辽宁省人民代表大会常务委员会第十三次会议《关于修改〈辽宁省城市房地产交易管理条例〉的决定》修正）

第一章 总则
第一条 为促进城镇房地产业发展，维护房地产交易秩序，保护国家和房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律、法规，制定本条例。
第二条 在我省城镇进行房地产交易，应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，是指房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房屋典当、房屋交换的行为，不包括成片土地的出让和转让。
因城市住房制度改革买卖房屋的，按照国家和省有关规定执行。
第三条 房地产交易应当遵循自愿平等、协商一致、公开公正、有偿互利的原则。
第四条 房地产交易当事人，应当遵守国家法律、法规，其合法权益受法律保护。
第五条 省、市、县（含县级市，下同）房产管理部门、土地管理部门按照本级人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，负责房地产管理。
市人民政府可以确定有关部门组成房地产交易管理机构，负责房地产交易日常管理工作。
房产、土地、工商、税务、物价、国有资产管理等部门按照各自的职责分工，依法对房地产交易活动实施监督管理。

第二章 交易管理一般规定
第六条 进行房地产交易，交易当事人必须依法签订交易契约或者合同，并持下列文件到房地产所在地房地产交易管理机构办理登记手续：
（一）房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证；
（二）当事人身份证件或者法人资格证书；当事人委托他人代理的，应该出示委托证明文件；
（三）房地产交易契约或者合同文本；
（四）房地产交易管理机构认为应当提供的其他证明材料。
第七条 房地产交易当事人应当使用国家规定的房地产交易契约或者合同文本。契约或者合同文本内容应当包括：当事人姓名、法人名称；房屋座落、面积结构、附属设施状况、占地面积、标的物四至界限、用途；交易方式；用地面积、土地使用用途、土地使用权取得方式；违约责任
及其它相关事项。
第八条 房地产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
土地基准地价、向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格实行政府定价。
其它各类房屋的买卖、租赁、抵押、典当价格实行市场调节价。
政府有权对实行市场调节价的房地产交易价格和经营服务性收费进行间接调控和引导，必要时，可实行最高或最低限价。
第九条 禁止有下列情形之一的房地产进行交易：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）权属有争议或者权属证书与标的物不符的；
（三）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（四）依法应收回土地使用权的；
（五）司法机关和行政机关按照国家法律或有关政策规定限制房地产权利的；
（六）有关房地产债务在当事人之间未达成协议的；
（七）房产管理部门调拨给单位或者个人使用的；
（八）代管房产无法定所有人签署委托书的；
（九）其他依法禁止权属转移的。
第十条 实行市场调节价的房地产交易，必须由房地产价格评估机构对房屋及该房屋所占用范围内的土地进行评估。交易双方可依据评估的价格协商议定成交的价格。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。
政府实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员应取得房地产评估资格，并持证上岗。
第十一条 房地产转让，当事人应当向房产、土地、物价管理部门如实申报成交价格，不得虚假申报。
第十二条 转让、抵押国有房产，必须经县以上国有资产管理部门审查，并按照审批权限办理批准手续。
第十三条 建立房地产交易市场，须经县以上人民政府批准，并到当地工商行政管理部门登记。
第十四条 房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有与开展业务相适应的财产和经费；
（四）有与开展业务相应的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第十五条 房地转让或者变更时，应当向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
经市、县人民政府确定由一个部门颁发统一的房地产权属证书，按国家有关规定执行。
第十六条 房地产抵押和房屋典当、交换时，应当向县以上房产管理部门、土地管理部门办理登记手续。因处分抵押房地产和典当、交换房屋而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。
第十七条 发生房地产交易纠纷，当事人可以通过协商或者当地房地产交易管理机构调解解决；可以向仲裁机构申请仲裁或者向房地产所在地人民法院起诉。

第三章 房地产转让
第十八条 本条例所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产让渡给他人的行为。
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；
（二）按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十一条 企业兼并、合并涉及房地产转让的，按照本条例规定办理转让手续。
第二十二条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按照提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上；
（四）已经确定交付和进住日期；
（五）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记。
符合以上条件的，由房产管理部门发给商品房预售许可证明。
第二十三条 房产管理部门直管，单位自管和人民法院依法拍卖的房屋，由拍卖机构组织拍卖。
第二十四条 房屋所有人转让与他人共有的房屋，应当提前三个月通知共有人。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第二十五条 出租人转让租赁期限未满的房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。给承租人造成经济损失的，由出租人赔偿承租人的损失。

第四章 房屋租赁
第二十六条 本条例所称房屋租赁是指房屋所有人以非国家定价租金标准，将其房屋使用权出租给承租人的行为。
第二十七条 房屋租赁，出租人和承租人应当持租赁契约或者合同，向房产管理部门登记备案。房屋租赁期限不得超过10年，逾期需继续租赁的，应当到房产管理部门办理延续租赁登记备案手续。
第二十八条 有下列情形之一的，出租人可以提前解除房屋租赁契约或者合同：
（一）出租人因不可抗力的原因须提前解除契约或者合同的；
（二）承租人违反契约或者合同改变房屋用途的；
（三）承租人未经出租人同意转租房屋的；
（四）承租人未按照契约或者合同规定缴纳租金，且迟延时间超过三个月的；
（五）承租人损坏房屋或者设备而不维修、不赔偿的；
（六）承租人其它主观过错造成须提前解除契约或合同的；
（七）经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第二十九条 有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租赁契约或者合同。
（一）承租人因不可抗力的原因须提前解除契约或者合同的；
（二）出租人未按照契约或者合同规定履行其对该房屋的正常维修责任的；
（三）出租人其它主观过错造成须提前解除契约或合同的；
（四）经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第三十条 符合本条例第二十八条（一）项、第二十九条（一）项规定提前解除房屋租赁契约或者合同的，出租人或者承租人免除赔偿责任。
符合本条例第二十八条（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项，第二十九条（二）、（三）项规定，提前解除房屋租赁契约或者合同的，承租人或者出租人应当按照造成的实际损失支付对方赔偿金。
第三十一条 房屋租赁契约或者合同有效期满，或者提前中止，出租人、承租人应当共同对房屋及设备进行现场检查，双方无异议后，签署书面意见，15日内办理租赁注销手续。
第三十二条 房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益依照国家和省有关规定上缴国库。

第五章 房地产抵押
第三十三条 本条例所称房地产抵押是指房地产抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十四条 共有房屋进行抵押时，除出具房屋所有权证、土地使用权证、共有权保持证外，须出具房屋共有书面协议。
第三十五条 抵押人用已出租的房屋抵押时，原租赁契约或者合同继续有效，但应事先通知承租人。抵押人不能清偿债务，抵押房地产被处分或者拍卖时，租赁期限已满的，承租人在同等条件下，有优先购买权；租赁期限未满的，承租人有权继续按原租赁契约或者合同承租。
第三十六条 抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得对抵押物拆建、改建、更换租户、出借、出卖、赠与、分割或者以其他形式进行处分。抵押期间，抵押权人不得使用抵押物或者以抵押物与第三者签订其他契约或者合同。
第三十七条 抵押人为法人的，其分立、合并、更名，应当到房地产交易管理机构办理变更手续；抵押人为自然人的，一方或双方死亡，其继承人或者受遗赠人应当自取得继承或者受遗赠有效证件之日起15日内，到房地产交易机构办理抵押变更手续。
第三十八条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于缴纳土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第三十九条 抵押期满，抵押人能够清偿债务的，双方当事人应当于期满之日起15日内，共同到房地产交易管理机构办理抵押注销手续。
第四十条 同一处房地产设定若干抵押权的，其抵押价格之和不得超过该房地产的总值。清偿次序按照登记先后确定，同时登记的，按照各方债务额比例清偿。

第六章 房屋典当
第四十一条 本条例所称房屋典当是指房屋所有人（出典人）将房屋出典给承典人的行为。
第四十二条 典当期限内，承典人享有占有、使用、收益的权利，承典人可以将承典房屋转典或出租；但转典或出租期限超过原典契约定期限的，须经出典人同意。
第四十三条 在典当期内由承典人按照契约或者合同负责该房屋的维修。对典期内因房屋损坏而造成的人身财产损失，除不可抗力的原因外，由承典人负责。
第四十四条 典当期届满，出典人退回典价款，承典人腾退承典房屋，典当双方当事人应当在期满之日起15日内共同到房地产交易管理机构办理典当注销手续。承典人、出典人经协商也可以续签典当契约或者合同，并在双方签订契约或合同之日起15日内，到房地产交易管理机构登
记备案。
第四十五条 典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的，视为绝卖。由承典人持原典当契约和法院判决书，向房屋所在地房产管理部门申请办理产权变更登记手续。

第七章 房屋交换
第四十六条 本要例所称房屋交换是指房屋所有人或者使用人交换房屋所有权或者使用权的行为。
第四十七条 房屋产权交换，其不等价部分按照本条例第三章的规定办理房地产转让手续。
第四十八条 房屋使用权交换，因房屋结构、设施、面积、用途、区位等相关因素，房屋使用价值有差异的，由有关部门测定差价，并由受益方按比例向市人民政府规定的部门缴纳差价款。具体办法由市人民政府确定。
第四十九条 房屋使用权交换，应当征得房屋所有人的同意。房屋所有人对使用人正当的交换行为应当支持。

第八章 税费
第五十条 从事房地产交易，交易当事人必须依法纳税。
第五十一条 房地产交易成交后，交易当事人应当按照下列规定，向房地产交易管理机构缴纳交易手续费：
（一）房地产转让，按照成交价的1％缴纳，由买卖双方平均承担，个人购买新建商品住房免缴交易手续费；单位购买新建商品房和个人购买新建非住宅商品房，按照成交价的0．5％缴纳，由买卖双方平均承担。
（二）房屋租赁，按照租金的1％缴纳，由租赁双方平均承担。
（三）房屋典当，按照典价的1％缴纳，由典当双方平均承担。
（四）房地产抵押，个人购买住房抵押，按宗收取，每宗不得超过200元；其它抵押按抵押款0．3％缴纳，由抵押人承担。
（五）房屋不等价交换部分，按照差价的1％缴纳，由交换双方平均承担。
房地产交易手续费，除房地产交易管理机构外，其它任何单位和个人不得收取或变相收取。
第五十二条 交易手续费的使用，按照省财政部门的有关规定执行。

第九章 罚则
第五十三条 对违反本条例，按照下列规定实施处罚：
（一）对违反第八条规定的，由房产管理部门撤销非法交易，并处以交易价款2倍以上罚款；
（二）对违反第十二条规定的，由国有资产管理部门依据有关规定实施处罚；
（三）对违反第十三条规定的，由工商管理部门责令停止违法活动，并处以2万元以下罚款；
（四）对违反第十四条规定的，由工商部门责令停业，并处以2万元以下罚款；
（五）对违反第十九条规定的，由土地管理部门没收违法所得，并处以出让金额5％至10％的罚款；
（六）对违反第二十条规定的，由土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并处以违法所得20％至50％的罚款；
（七）对违反第二十二条规定的，由房产管理部门责令停止预售活动，没收非法所得，并处以违法所得1％以下罚款；
（八）对违反第三十二条规定的，土地管理部门应没收其非法收入，并根据情节处以非法收入20％至50％的罚款；
（九）对违反第五十一条规定的，由房产管理部门责令限期补缴交易手续费，未按期补缴的，从逾期之日按日加收应缴交易手续费0．5％的滞纳金。
第五十四条 对妨碍阻挠房地产管理人员执行公务、扰乱房地产交易秩序的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十六条 房地产交易管理机构、房地产中介服务机构的工作人员滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附则
第五十七条 本条例应用中的具体问题由省人民政府负责解释。
第五十八条 本条例自公布之日起施行。



1995年1月20日