海南省海口市人民政府


海口市房产抵押管理办法
海口市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强我市房产抵押的管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》及有关法规，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所指的抵押物特定为依法取得所有权的房屋。
第三条 提供房产作为抵押物的债务人或者第三人为抵押人；接受抵押房产的债权人为抵押权人。以房产抵押贷款的，贷款人为抵押权人，提供抵押房产的借款人或者第三人为抵押人。
第四条 房产抵押（含向境外抵押）应当依法办理房产他项权利登记。他项权利登记工作由海口市房产登记发证办公室负责。
第五条 房产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房产抵押受法律保护。
第六条 凡以座落在海口市行政区域内合法的房产进行抵押活动的，均适用本办法。

第二章 房产抵押的设定
第一节 一般房产抵押的设定
第七条 设定房产抵押的，必须履行下列手续：
（一）抵押人（或者委托代理人）与抵押权人在签订抵押合同后，可以将抵押合同送公证机关公证，抵押当事人应当于抵押合同公证之日起的十日内，持被抵押房屋的《房屋所有权证》、抵押合同、公证书及有关证件，向市房产登记部门申请房屋他项权利登记，并由抵押权人领取《房
屋他项权利证》。
（二）房产抵押合同期满，债权债务完结后，抵押权人应当会同抵押人向房产登记部门申请注销，他项权利即告消失。如需要延期抵押，经双方协商同意，可以到市房产登记部门办理延续手续。
第八条 房产抵押贷款的计息标准、付款方式、缴息、还本期限、监督用款形式等均按照中国人民银行的有关规定或者抵押合同约定的条款执行。
第九条 下列房产不得设定抵押：
（一）所有权或者土地使用权有争议的房产；
（二）已将土地使用权设定抵押的房产；
（三）国家行政机关使用的、未经国有资产管理部门批准抵押的房产；
（四）用于教育、医疗等公共福利性质的房产；
（五）被依法查封、扣押、限制转移的房产；
（六）因城市规划建设需要近期内必须征用拆迁的房产；
（七）被房管部门鉴定为危险房屋，限期拆建的房产；
（八）房屋共有人不同意抵押的房产；
（九）未经中国人民解放军总后勤部批准抵押的军产房屋；
（十）其他依法不得抵押的房产。
第十条 设定抵押的房产，其房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。以同一房屋的部分设定抵押的，应当将其相应所占的土地使用权随之抵押。
第十一条 以共同共有的房产设定抵押的，抵押人应当事先征得全体共有人的书面同意。
以按照份共有的房产设定抵押的，抵押人应当告知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限。
第十二条 以同一房产先后设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，必须将已设定抵押状况告知各抵押权人。
第十三条 外商投资企业和内联企业，以其房产设定抵押时，必须经企业董事会或者联合管理机构的书面批准，所设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。
第十四条 以国有的房产设定抵押的，必须经国有资产管理部门审核批准。
第十五条 全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、三资企业或者个人以其房产向港、澳、台及境外机构或者个人进行抵押贷款的，可以用外币结算，也可以用人民币结算，应当按照本办法的有关规定办理他项权利登记。
第十六条 抵押人以其已出租的房产设定抵押时，应当书面告知承租人，并将租赁情况如实告知抵押权人，抵押设定后原租赁合同继续有效。如按照本规定将抵押物处分时，定租期的租赁关系，按照原租约维持；未定租期的租赁关系即告终止，但民用住宅租赁期可以延续六个月。
第十七条 房产设定抵押前，抵押人与抵押权人应当对设定抵押的房产进行估价，也可以委托市房管部门进行估价。
第十八条 设定抵押的房产若需投保时，由抵押人向保险公司投保，抵押权人为优先受益人，投保金额必须经抵押权人认可。
第十九条 房产抵押合同自他项权利登记之日起生效。未经他项权利登记的房产抵押行为无效。
第二节 商品房按揭（抵押）的设定
第二十条 凡具有房地产开发经营资格的房地产经营者，可以用按揭的形式销售商品房。
第二十一条 只有经中国人民银行批准经营信贷业务的金融机构，才能办理商品房按揭贷款，成为商品房按揭（抵押）的抵押权人。
第二十二条 以按揭形式购买商品房的购房者，必须是具有合法身份证明的自然人或者持有海口市或者（海南省）工商行政管理局发给营业执照的法人。购房者可以向具有贷款权的金融机构申请商品房按揭贷款，成为商品房按揭（抵押）的抵押人。
第二十三条 商品房按揭（抵押）的设定，必须按照以下程序办理：
（一）抵押人与房地产经营者签订房屋买卖合同，并向房地产经营者预付不低于房价款百分之三十的购房款；
（二）抵押人凭房屋买卖合同及付款凭据，向抵押权人申请商品房按揭贷款，签订商品房按揭（抵押）贷款合同；
合同内容应当包括：房屋座落、数量、质量、按揭款项数目、计息标准、还款方式、期限、违约责任等；
（三）房地产经营者和抵押人凭房屋买卖合同，商品房按揭贷款合同及其他有关证件向海口市房地产交易部门申请办理商品房过户手续；
（四）抵押人持海口市房地产交易部门发给的《房屋买卖临时契证》向海口市房产登记部门申请办理房屋所有权登记。抵押权人在抵押人领取房屋所有权证书的同时，即向房产登记部门申请办理房产按揭（抵押）的他项权利登记，领取房屋他项权利证书；
（五）抵押权人在他项权利登记之日起三日内（或者双方约定的时间内），依照商品房按揭贷款合同约定的金额一次性为抵押人向房地产经营者付清所需的购房款。
第二十四条 商品房按揭（抵押），从他项权利登记之日起生效。
第二十五条 本办法其他各章规定的条款，除法律、法规另有规定外，均适用于商品房按揭贷款。

第三章 抵押合同的变更
第二十六条 抵押合同的变更，必须经双方当事人达成书面协议。本规定要求经有关机关批准的抵押，还必须征得原批准机关的书面同意。
第二十七条 若抵押人或者抵押权人在抵押设定期限内发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应当及时通知对方当事人。变更后的当事人享有和承受相应的权利和义务。
抵押人或者抵押权人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失踪时，其财产合法继承人或者代管人继续履行抵押人与抵押权人签订的抵押合同。
合法继承人应当承担的义务，以其因继承而获得的实际价值为限。代管人依国家的有关规定享有和承受权利和义务。
第二十八条 抵押合同发生变更，当事人应当在变更之日起十日内向市房产登记部门办理变更登记。

第四章 抵押物的占管
第二十九条 抵押物由抵押人占有管理。抵押人在占管期间，应当维护抵押物的安全、完好，不得改变其使用性质，不得拆建或者人为贬值。抵押权人有权检查由抵押人占管的抵押物。
第三十条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、出卖、赠与、交换。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应当及时书面通知抵押权人。
第三十一条 抵押物发生损毁（自然耗损除外），抵押人应当及时将情况通知抵押权人，并应当尽最大努力防止损失的扩大。否则，抵押人负有向抵押权人重新提供或者增加担保的责任。
抵押物因抵押人过失而贬值，抵押人有责任重新提供或者增加担保以弥补不足。
第三十二条 抵押物经房产登记部门依法准予处分的，抵押人应当在接到移交占管通知书后一个月内，将抵押物无条件移交抵押权人占管。抵押人拒不移交抵押物给抵押权人占管的，抵押权人可以按照当时市场房屋租赁价格计扣租金。

第五章 抵押物的处分
第三十三条 有下列情况之一的，抵押权人有权向市房产登记部门申请处分抵押物：
（一）抵押人未依约履行债务的；
（二）抵押人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失踪而又无合法代理人代其履行债务的；
（三）抵押人的继承人或者受遗赠人或者代管人拒不履行债务的；
（四）抵押人被宣告解散破产的；
（五）抵押合同期届满，抵押人无力清偿贷款的。
第三十四条 房产登记部门应当在接到处分抵押物申请后，十日内做出准予处分或者不准予处分的决定。当事人若不服房产登记部门的决定，可以向上一级主管部门申请复议或者依法向人民法院起诉。
第三十五条 抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：
（一）拍卖；
（二）折价变卖；
（三）兑现。
以上处分方式的具体规定由市房管部门另行制定。
第三十六条 抵押合同期届满，抵押人不履行义务的，抵押权人应当在六个月内向房产登记部门申请处分抵押物。如超过六个月不申请处分抵押物的，抵押人可以在房产登记部门的监督下自行处分抵押物，将所得价款偿还贷款之本息。抵押权人超过二年不向房产登记部门申请处分抵押
物的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，则视为自动放弃抵押权。
第三十七条 抵押权人申请处分抵押物时，应当书面通知抵押人或者其继承人、受遗赠人、代管人。抵押物为共有或者出租的，还应当同时通知共有人和承租人。
抵押人或者其继承人、受遗赠人、代管人，应当在接到市房产登记部门批准处分的决定或者人民法院裁定之日起三十日内，将抵押物交抵押权人占管。逾期不交的，抵押权人可以依法向抵押物所在地的人民法院起诉。
由此引起的一切费用由抵押人承担。
第三十八条 抵押物处分时，该房产的共有人或者承租人在平等条件下有优先购买权。
第三十九条 抵押物处分所得款项，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴房产抵押应当缴税费；
（三）偿还抵押人所欠抵押权人的债务本息及违约金；
（四）剩余款额交还抵押人。
同一房产设定数个抵押权的，按照他项权利登记的先后顺序清偿款项不足偿还所欠债务的本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追偿其不足部分。
第四十条 抵押物处分后，抵押人应当自行承担有关人员的安置责任，抵押合同另有约定的，从其约定。

第六章 罚 则
第四十一条 房产抵押经他项权利登记后，当事人应当履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行合同的，应当赔偿另一方因此遭受的经济损失。
第四十二条 当事人因过错，致使抵押合同条款不能执行，有过错的一方应当赔偿他方当事人遭受的直接经济损失。
第四十三条 抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或者已抵押等事实的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十四条 抵押人擅自将抵押物出租、出售、赠与、交换或者以其他方式处分的，其行为无效。
第四十五条 以欺诈手段，骗取他人不动产做为抵押物的，其行为无效，除赔偿抵押权人由此引起的经济损失外，构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任。
第四十六条 由于不可抗力影响，致使抵押物全部或者部分损失，价值毁损，以至明显地不能或者不足以作为履行债务的担保，抵押人应当及时告知抵押权人，在取得有关部门证明后，可以免除抵押人向抵押权人重新提供或者增加担保的责任，但不能免除抵押人履行债务的责任。

第七章 附 则
第四十七条 当事人在履行合同中发生争议时，应当协商解决。协商仍未能解决的，任何一方均可依法向房产管理部门申请仲裁或者向抵押物所在地的人民法院起诉。
争议的一方或者双方是港、澳、台地区或者境外法人、个人的，当事人不愿协商或者协商调解无效的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、仲裁条款不明确或者事后又没有达成仲裁
协议的，可以向抵押物所在地的人民法院起诉。
第四十八条 本办法发布前，未办理他项权利登记的房产抵押，如双方约定的抵押期限在本办法发布之后仍未届满的，可以依本办法的有关规定补办他项权利登记。
第四十九条 本办法由海口市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
海口市人民政府市府（1990）63号《海口市房屋交易管理暂行规定》中有关房产抵押的条款，与本办法有不同规定的，按照本办法执行。



1992年7月20日
新疆维吾尔自治区人民政府办公厅


新政办发〔2003〕7号

转发自治区审计厅财政厅关于认真贯彻落实新疆维吾尔自治区水利建设基金筹集和使用管理实施暂行办法的专题报告的通知
　　
伊犁哈萨克自治州,各州、市、县(市)人民政府,各行政公署,自治区人民政府各部门、各直属机构:
　　现将自治区审计厅财政厅《关于认真贯彻落实〈新疆维吾尔自治区水利建设基金筹集和使用管理实施暂行办法〉的专题报告》转发给你们,请结合本地区、本部门在水利建设基金收入缴库工作中存在的问题,认真开展自查自纠,切实将自治区有关水利建设基金各项政策落到实处。
　　 二○○三年一月十五日

　　 关于认真贯彻落实《新疆维吾尔自治区水利建设基金筹集和使用管理实施
　　 暂行办法》的专题报告
　　
自治区人民政府:
　　为加快自治区水利建设步伐,提高河流、灌区的防洪抗旱能力,缓解水资源供需矛盾,促进社会经济持续、健康发展,1997年自治区人民政府印发了《新疆维吾尔自治区水利建设基金筹集和使用管理实施暂行办法》(新政发〔1997〕106号)。1998年自治区财政厅、计委、水利厅、中国人行新疆分行根据新政发〔1997〕106号文件精神又印发了《新疆维吾尔自治区水利建设基金预算管理暂行办法》(上述两个文件以下简称“两个《暂行办法》”)。“两个《暂行办法》”对自治区水利建设基金收入缴库做了明确规定:各级水管单位应及时将当月征收的水费缴入当地财政部门财政专户,各级财政部门应于每月终了之日前将水管单位上缴水费的10%全额缴入自治区国库;要从自治区有关部门收取的政府基金中提取3%,划缴自治区国库开设的专户中;十一个有重点防洪任务的城市财政部门,每月月初要从上月实际缴入同级国库一般预算收入的“城市维护建设税收入”中划出15%,10%作为水利建设基金收入划入同级国库,5%作为水利建设基金收入缴入自治区国库。从近几年我们对部分地、州、市、县财政决算的审计情况看,各地州政府和征收部门在水利建设基金收入缴库方面基本上没有执行“两个《暂行办法》”,严重影响了自治区水利建设基金有关政策的贯彻执行,究其原因主要有以下几个方面:
　　一是地方部门利益驱动,大局观念不强。从自治区水利建设基金来源来看,无论是从当地水费收入集中10%,还是从地方税种城建税缴入自治区国库5%,各地州都未能从自治区加强水利建设宏观调控的大局出发,而是片面狭隘的认为自治区挖了属于地州的一块财政收入,与其上缴自治区不如留在基层水管部门,这种情况在财政较为困难的地县更为严重。由于这种地方部门利益的驱动,各地州基本没有转发“两个《暂行办法》”,直接影响了水利建设基金有关政策的贯彻执行。
　　二是水管、国库等征收部门未认真履行自身职责,工作协调不够。水管部门为维护自身利益只管征收不管上缴,管理部门未严格履行自身管理职责及时催缴分成上划属自治区基金收入部分,加之自治区集中的水利建设基金,预算拨付补助及项目管理工作还不够完善,都影响了自治区“两个《暂行办法》”的贯彻执行。
　　通过审计发现,乌鲁木齐、库尔勒等11个有重点防洪任务的城市普遍存在不落实《新疆维吾尔自治区水利建设基金筹集和使用管理实施暂行办法》第三条三款规定的问题。1999年,11市“城市维护建设税收入”应划缴的地方水利建设基金有9788万元没有到位,其中:自治区本级财政3264万元,十一个城市财政6524万元。另外,乌鲁木齐市、阿克苏地区和自治区水利厅直属金沟河流域管理处和头屯河流域管理处也存在严重违反《新疆维吾尔自治区水利建设基金筹集和使用管理实施暂行办法》第三条第一款规定的问题。2000年,阿克苏地区本级及阿克苏市、库车县等6县市水利建设基金未缴自治区国库数额达1000.75万元;乌鲁木齐市本级、乌鲁木齐县及东山区未缴款数额为372.14万元。1998至2001年,自治区水利厅直属金沟河流域管理处和头屯河流域管理处应缴未缴自治区水利建设基金达800.86万元。
　　为进一步加强自治区水利建设基金筹集工作力度,确保自治区水利建设基金及时足额筹集到位,现提出以下意见:
　　一、严格执行“两个《暂行办法》”的有关规定,保证自治区水利建设基金落实到位。各地州要充分认识贯彻落实“两个《暂行办法》”的重要意义,自觉服从大局,将“两个《暂行办法》”的各项规定落到实处。各级财政部门要切实履行管理职责,严格按照规定的比例及时全额划转和上缴属于自治区的水利建设基金收入部分。保证自治区水利建设资金全面落实到位,增强自治区水利建设的宏观调控能力。
　　二、全面清理检查和完善各项制度。自治区财政厅会同自治区水利、计划等有关部门,组织力量对全区水利基金管理及收缴入库情况进行一次清理检查,检查的时间范围从1998年至2001年,重点检查各地州“两个《暂行办法》”落实情况及财政部门划缴上解自治区水利建设基金情况,督促各地州将以前年度应缴未缴自治区基金收入于2003年6月底以前足额补缴自治区国库。自治区财政厅要进一步完善水利基金管理制度和办法,对长期拖欠不缴自治区水利建设基金收入的,要采取切实措施,从自治区财政补助中予以抵扣。检查中发现有截留、挪用水利基金的,要严肃处理,并追究有关责任人的责任。
　　三、加大审计监督力度,不断规范水利基金管理。
　　各级审计部门要将水利基金征缴上划管理情况纳入日常审计计划,严格按照“两个《暂行办法》”的规定,加强对该项基金的事前、事中、事后审计监督,杜绝各种漏洞,完善各项内控制度,保证自治区水利建设基金筹集和使用管理各项政策的贯彻落实。
　　以上报告如无不妥,请批转各地区、各部门执行。
　　 自治区审计厅
　　 自治区财政厅
　　 二OO二年十月二十三日