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商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇

时间:2024-07-22 17:21:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9892
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈

湖北省对举报和查处制售假冒伪劣产(商)品违法犯罪行为有功人员奖励办法(试行)

湖北省人民政府办公厅


湖北省对举报和查处制售假冒伪劣产(商)品违法犯罪行为有功人员奖励办法(试行)
湖北省人民政府办公厅
鄂政办发(2001)7号



第一条 为了深入、有效地开展打击生产和销售假冒伪劣产(商)品(以下简称制假售假)违法犯罪行为,维护公平竞争的社会主义市场经济秩序,保护国家、企业和广大消费者的合法利益,根据《中华人民共和国产品质量法》和国务院《关于开展严厉打击生产销售假冒伪劣商品违法犯罪行为联合行动的通知》(国发〔2000〕32号)的有关规定,制订本办法。
第二条 本办法适用于向全省各级“打假”领导小组成员单位(以下简称执法“打假”部门)举报制假售假违法犯罪行为的个人、单位和其他组织,以及全省各级执法“打假”部门对查处制假售假违法犯罪行为的有功人员。
第三条 本办法所称的举报,是指举报人(含单位和其他组织,下同)以可查证的真实名义用书信、电话、传真或口头形式向执法“打假”部门报告制售假冒伪劣产(商)品违法犯罪行为。执法“打假”部门在受理上述各种形式的举报时应认真做好案情的登记和记录,作为案件查处和结案后对举报人给予奖励的依据。
第四条 本办法所称的查处制假售假违法犯罪行为有功,是指各级执法“打假”部门的执法人员,在查处制假售假案件过程中,为案件取得重大突破和彻底查处作出了突出贡献。
第五条 对举报制假售假违法犯罪行为有功人员实行物质奖励。物质奖励的数额根据案件标的额大小、案件的性质、案件的真实性和举报人在案件查处中所起的作用,按每案实际到位罚没款的10%以下的金额给予奖励,但最高不超过40000元,具体奖励标准由省各执法“打假”部门依据本办法另行制定。
第六条 对查处制假售假违法犯罪行为有功人员实行精神奖励和物质奖励相结合的制度,奖励办法为:
(一)给予记功奖励。
(二)省“打假”办综合省各执法“打假”部门的意见后,与省人事厅联合授予“全省打假先进个人”称号。
(三)对办理个案有功人员和全年执法“打假”有突出贡献的人员,分别按该案和全年实际到位罚没款总额的5%提取奖励资金,用作奖励和表彰经费,由省各执法“打假”部门依据本办法另行制定奖励标准进行奖励,但奖励个人一次最高不超过20000元。
(四)以上奖励办法既可单独也可以结合进行。
第七条 对举报人的奖励程序为:
(一)各级执法“打假”部门的执法机构在举报案件结案后,要进一步确认举报人的举报属实情况,按照本办法第五条的规定提出奖励的初步意见,报经本部门领导审批同意后,以适当方式及时通知举报人领取奖金。
(二)举报人接到通知后(以被通知人签收挂号邮件或其他确认已告知的日期为接到通知日期),在3个月内持本人身份证或其他有效证件到指定的地点和单位领取奖金,或书面委托他人(有法律效用的委托书)代为领取;逾期不领的,视作自动放弃。
(三)举报人或其委托人领取奖金,必须有案件承办人员(2人以上)、本部门执法机构负责人和部门领导在举报奖励领取凭证上签字。
第八条 各级执法“打假”部门及其工作人员必须为举报人保守秘密;对泄密者,要依据有关规定报请各级纪检、监察部门追究其党纪、政纪责任;涉嫌犯罪的,要移交司法机关依法追究刑事责任。
第九条 对查处制假售假案件有功人员的奖励程序为:
(一)各级执法“打假”部门的执法机构在案件结案后,要根据执法人员在案件中的表现,按照本办法第六条的规定提出奖励的初步意见,报送本部门领导班子研究,确定奖励意见并按下述第(二)、(三)款办理或报批。
(二)对拟给予记一等功奖励的要报省人民政府审批;拟记二、三等功的要报省政府行政执法部门或行政管理部门批准;拟与省人事厅联合表彰的,须逐级上报省执法“打假”部门,然后报省“打假”办汇总,按有关规定办理。
(三)对拟给予物质奖励的,由各执法“打假”部门自行决定,并以书面形式通知被奖励人,被奖励人签收视为送达。其他程序同第七条第(二)、(三)款的有关规定。
第十条 省各执法“打假”部门可依据本办法制定本部门的实施细则。
第十一条 本办法由省“打假”领导小组办公室负责解释。
第十二条 本办法自发布之日起施行。


2001年1月21日

商洛市人民政府办公室关于印发商洛市除四害管理暂行办法的通知

陕西省商洛市人民政府办公室


商洛市人民政府办公室关于印发商洛市除四害管理暂行办法的通知



各县区人民政府,市政府各工作部门、直属机构:
《商洛市除四害管理暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。


二〇一〇年五月三日


商洛市除四害管理暂行办法

第一章 总则
第一条 为了促进除害防病工作,规范除四害工作管理,提高除四害工作水平,改善人居环境和投资环境,保障人民群众身体健康,根据《陕西省爱国卫生条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内任何单位和个人开展消灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂(以下简称“除四害”)的活动,均应遵守本办法。
第三条 市、县区爱国卫生运动委员会及其办公室具体负责本办法的组织实施。卫生、农业、教育、交通、工商、商务、建设、市政、水务等部门根据各自职责配合实施本办法。
第四条 除四害工作实行生物防治与环境治理相结合,以环境治理为主;专业队伍与群众运动相结合,以群众运动为主的原则。
第二章 措施与要求
第五条 除四害工作采取药物防治、改造环境、控制四害孳生地及直接杀灭四害等综合防治措施,对易孳生或易招致四害的行业和场所,要有专管人员、专管制度和完善的防范杀灭措施。
第六条 各单位和全体居民负有除四害的义务,应当积极参与除四害工作,服从各级爱卫办和卫生部门专业人员的指导、监督和检查,严格管理除四害药品、器械和监测工具。
第七条 除四害药物的生产加工和销售由各级爱卫办负责管理。生产用于环境卫生的杀灭病媒生物药品的企业,必须具备一定的专业技术人员和生产条件,在取得省卫生行政部门核发的卫生许可证后,方可生产;生产以农药为原药的卫生杀灭病媒生物药品,除必须取得卫生许可证外,还需进行农药登记和取得农药生产许可证;不得生产、销售和使用国家禁止用于环境卫生的急性剧毒杀鼠药剂。
第八条 各单位和各住户应有防鼠、灭鼠可行措施。对食品、饮食、粮库等特殊行业采取硬化地面、堵鼠洞、制作防鼠台、防鼠板、防鼠门、下水口防鼠网、器械捕捉、药物毒杀等办法消灭鼠害;各单位和场所都应达到国家灭鼠标准,粉迹法3%以内,鼠迹法2%以内,鼠夹法1%以内。
第九条 各单位和各住户应确保辖区范围内无苍蝇孳生地。水产品和肉类市场应有上下水设施并强化卫生管理,各类肉食摊点应当设置防蝇设施。要加强市场垃圾、粪便和病死禽畜肉食的管理,严禁随地倾倒、堆放。对易招致和孳生苍蝇的行业和地方,应落实防蝇、灭蝇措施,严格控制苍蝇孳生、繁殖,应采取诱捕、拍打和毒杀等方法消灭成蝇。宾馆、旅店、酒楼、餐厅及食品生产加工、销售等重点行业单位有蝇房间不超过1%,其他单位不超过3%,平均每阳性房间不超过3只;重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%;加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇;蝇类孳生地得到有效治理,幼虫和蛹的检出率不超过3%。
第十条 各单位和各住户应严格控制管辖范围内的蚊虫孳生场所,彻底治理蚊虫孳生地,并运用生物、物理、化学等方法消灭幼虫和成蚊,积水中不得孳生蚊幼虫和蛹。达到灭蚊标准要求,居民住宅、单位内外环境各种存水容器和积水中的蚊幼及蛹阳性率不超过3%,阳性勺内幼虫或蛹阳性率不超过3%;城区内大中型水体中的蚊幼或蛹每500亳升不超过5只;特殊场所白天诱蚊30分钟,平均每人次诱获成蚊数不超过1只。
第十一条 各单位和各住户应采用多种方法杀灭蟑螂或防止其传入,各宾馆、饭店要加强蟑螂的入侵防治和管理。达到灭蟑螂标准要求,室内有蟑螂成虫或若虫,阳性房间不超过3%,平均每间房大蠊不超过5只,小蠊不超过10只;有活蟑螂卵鞘房间不超过2%,平均每间房不超过4只;有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。
第三章 组织与管理
第十二条 “除四害”工作实行“条块结合,以块为主,单位负责”的体制,各县区、乡镇、村(居)委会要切实做好本辖区范围内除四害的组织、领导、监督、检查工作。各单位均应服从辖区统一领导,制定本单位除四害工作计划安排,建立除四害工作档案,落实除四害工作管理,确保本单位范围内除四害工作达到规定的标准。
第十三条 建筑工地和租赁住宅处的除四害工作,由施工企业和房屋出租者负责;停建工地由建设单位负责。
第十四条 各县区、乡镇(街道办事处)要加强管理与监督,有条件的可以建立专业化除四害机构,实行有偿服务,承担辖区内除四害消杀任务。
第十五条 凡申报从事环境卫生病媒生物防治的专业消杀公司和个人,应经市、县区卫生行政部门的专业知识和技能培训,取得合格证后,方可从业,并报市、县区爱卫办备案。
第十六条 除四害的组织发动、宣传教育、资金筹集、效果评价工作由市、县区爱卫会负责。除四害的调查研究、技术指导、业务培训、密度监测及考核鉴定工作由市、县区卫生行政部门负责。
第四章 奖励与惩罚
第十七条 各级爱卫办要定期开展“除四害”检查评比工作,对在“除四害”工作中做出显著成绩的单位和个人,给予表扬和奖励。
第十八条 单位所负责的环境卫生未达到国家和省级规定标准的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令限期治理;治理后仍达不到标准的,处以警告或一百元以上一千元以下罚款。
第十九条 未取得卫生许可证而生产杀灭病媒生物药品的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十二条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令其停止违法行为,并处以一千元以上五千元以下罚款,有违法所得的,没收其违法所得。
第二十条 生产不合格的卫生杀灭病媒生物药品的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十三条的规定,由县级以上质量监督行政主管部门根据有关产品质量的法律、法规予以处罚;情节严重的,由市、县区卫生行政主管部门同时吊销卫生许可证。
第二十一条 生产、销售国家禁止用于环境卫生的急性剧毒杀鼠药剂的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十四条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令其停止违法行为,没收所生产的药剂,可并处三千元以上三万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;因生产销售剧毒药剂给他人造成人身和财产损失的,应当予以赔偿;致人伤亡构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 “除四害”机构和个人未取得培训合格证而从事卫生消杀业务的,依据《陕西省爱国卫生条例》第三十五条的规定,由市、县区卫生行政主管部门责令停止违法行为,对单位处以三百元以上三千元以下罚款,对个人处以一百元以上一千元以下罚款。
第二十三条 除四害监督管理人员玩忽职守、滥用职权、收受贿赂的,由其所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十四条 本办法自2010年5月10日起施行。